滚蛋根据地

写报告不要命，要命是要命在要找出那些陈年老数据，比如在08年的时候去找05年的数据。。

这是我在08年写的报告的开发背景部分，放上来以纪念那些悲惨的岁月。当然，如果有人能再指正一下，不尽感激！

1.1 市场特征 

2005年前的北京豪宅市场有三大特征：

1）“唯地段论”唱主角，豪宅标准不清晰

2）期房为主要销售形式，不太关注样板段

3）05年5月开始，整体市场受国家政策打压限制

1.2 需求特征 

05年北京豪宅市场需求两大特征：

1）客户以“两外”人士为主

2）客户购买目的以长期居住为主

据楼市调查显示，05年的北京豪宅市场中，“两外”人士（外国人和外地人）大约占到整个市场客户的59.2%。在对购买目的的调查中发现，豪宅客户购房目的主要有长期居住、旅游度假、投资理财、商务活动4种，其中长期居住占74.1%， 占据了整个客户组成的近3/4。

 

1.3 区位特征 

朝青板块位于北京东四环和东五环之间略偏东北的，由于之前开发较晚，且在北京市城市规划中并不属于重点发展的区域，但是周边的市政和生活设施配套相对欠缺，区域内的楼盘档次均比较普通，在2005年以前还远未形成高端住宅的聚集效应。

那楼盘为何选址朝青板块？我们认为原因有3点：

1）地块所在区域发展潜力大

2）楼盘所在地块环境资源丰富

3）北京土地垄断严重，难以获得优质地块

区域发展潜力大

1）未见豪宅产品，复制成功经验

朝青板块当时属于郊区性质，交通和配套上尚未成熟，板块楼盘多以中档普通公寓为主。

同时，此板块又有足够的可开发土地，极类似当初广州的华南板块。星河湾在广州华南板块已有非常成功的开发经验，这些成功的经验可以复制到此板块的开发中去。

2）紧靠成熟豪宅地段

北京素有“东富西贵”之说。朝青板块以西的朝阳公园板块为北京的传统豪宅地段，发展成熟，但同时可开发土地紧缺。

北京城市的发展路径，一直是“摊大饼”形的同心圆发展模式，地段的优劣取决于距市中心的距离，因此如果在朝青板块能建立高品质项目，势必可以吸纳朝阳公园CBD客群，以形成北京东部新富人区。

所在地块环境资源丰富

星河湾所在地块在北面1600亩森林公园，和东侧大片绿化隔离带的映衬下，环境资源在明显优于同区位的其他地块。

同时，星河湾位于朝阳北路南侧，下方更有即将扩建的朝阳路和京通快速，受CBD核心区的辐射明显。

北京土地垄断严重，难以获得优质地块

 北京的土地市场，特别是优质地段的土地市场，一直是被少数企业高度垄断的，星河湾作为外来开发商，要获得优质土地资源谈何容易？目前的选择，也属于一个不错的结果了。

 

1.4 企业特征 

星河湾地产控股有限公司（以下简称“星河湾地产”）是一家在房地产开发、原木加工和物业管理相关领域稳健发展的企业。对外宣称的企业理念是“舍得、用心、创新”。

到目前为止，星河湾地产已累计开发建筑面积210余万㎡，总规划建筑面积约350万㎡。其中广州星河湾项目总占地1200亩，已开发四期近5000套住宅，开发面积约65万㎡。北京星河湾项目总用地30多万㎡，总建设面积约60万㎡，分三期开发。

 

1.5 总结 

05年的北京豪宅市场标准还不清晰，多以地段论楼盘价值，而且成品销售的模式还不盛行。05年5月后，由于国家政策的打压限制，整个豪宅市场观望气氛浓烈。星河湾选择在这个时间在朝青板块这样一个非传统豪宅板块以成品豪宅的形象亮相，应该说风险与机遇并存。

 

项目名称：北京星河湾一期	所在区域：朝阳区
所在板块：CBD东区板块	环线位置：四至五环间
楼盘地址：北京市朝阳区朝阳北路四季星河路	物业类型：普通住宅
最早开盘日期：2005-07-02	最晚交房日期：2006-05-28
销售状态：售罄	销售报价：12000-25000元/㎡
累计推案套数：697套	累计推案面积：196357㎡
开发商：北京富华园房地产开发有限公司	投资商：北京富华园房地产开发有限公司
销售代理：北京富华园房地产开发有限公司	物业管理：新加坡高力物业管理公司
当期建筑面积：196357㎡	当期规划户数：697户
容积率：3.00	绿化率：50.00%
车位配比：1:1.12	物业管理费：6.00元/㎡.月
建筑形态：7栋16层小高层;	外墙建筑材料：涂料;面砖；
装修情况：全装修	装修报价：5,000.00-10,000.00元/㎡
外立面风格：欧洲风格	小区景观：引进了近百多种 7000 多棵树，保证秋冬两季 1/3 落叶， 1/3 彩叶， 1/3 保持绿色

装修配置：

功能室	地面	墙面	配置
厨房	高级大理石	高级大理石	德格牌煮食炉，抽油烟机，洗碗机，烤箱，微波炉，伊莱克斯冰箱
卧室	高级地毯	高级进口墙纸	豪华衣柜
卫生	高级云石饰面	高级云石饰面	德国豪式按摩浴缸 、TOTO计算机控制全自动坐厕
客厅	高级进口大理石	高级墙纸	吊灯
进户门：木饰面防火门配防盗眼及德国海福乐门锁； 走廊：高级大理石； 窗材：断桥镁铝合金框配双层中空玻璃 大堂：高级大理石； 电梯厅：高级大理石； 电梯品牌：奥的斯；

智能设施：

安保系统：24小时保安巡逻；智能化设施：可视对讲系统； 供水系统：24小时热水(热水器）； 空调新风系统：采暖：分户中央空调；